Смотрим на свою структуру активов и пассивов.
Что такое активы? В бухгалтерии принято считать активами автомобили. Но если вы не таксист, то это скорее является пассивом, потому что регулярно с вас требует денег. Вы тратите на это деньги.
Активы – это источники нынешних и будущих денежных поступлений.
Какие активы бывают:
1. Бизнес, который дает нам стабильный доход. Принято считать, что без присутствия владельца. В идеале, если вы как предприниматель уедете на месяц в отпуск, то ничего не развалится.
Но это бывает редко. Поэтому бизнес у нас часто является предпринимательством. Если вас не будет в этом бизнесе, то и бизнеса не будет. Но это актив, который регулярно приносит вам определенный уровень дохода.
2. Недвижимость, которая растет в цене и приносит вам регулярный доход. Сдаете квартиру – это приносит вам регулярный доход.
3. Интеллектуальная собственность. Написали книгу – периодически получаете гонорары от продажи этих книг, долю.
4. Банковский депозит с ежемесячной капитализацией, с выплатой процентов через год, по истечении договора.
5. Накопительное страхование жизни.
6. Ценные бумаги, которые могут приносить вам не только доход со своего роста, но и с выплачивания дивидендов. Компания раз в полгода выплачивает дивиденды на акцию, конкретную сумму.
Сбербанк выплачивает 3 рубля с акции. Если вы владеете 100 000 акций, то вы получаете дивиденды в размере 300 000 рублей на ваш брокерский счет. Эти деньги вы можете вывести, заплатив налог 13%, либо купить на них еще акции.
Кстати, по налогообложению на фондовом рынке: если вы купили акции на миллион рублей и продали их за два миллиона рублей, миллион рублей – ваша чистая прибыль. Вы выводите эти деньги.
Лицензированный брокер является налоговым агентом, он сам забирает у вас 13% и отдает эти деньги государству. Вы получаете прибыль за вычетом 13%. А если вы купили акции и продали их через 3 года с прибылью, то налог на прибыль уже не взимается.
7. Прочие активы, которые приносят вам деньги.
8. Наличные деньги. То, что у вас хранится кэшем.
Пассивы – это, прежде всего, долговые обязательства, обслуживание которых предполагает в ближайшем будущем оттоки финансовых средств.
Та же самая квартира – она может быть и активом, и пассивом. Если вы в ней живете, то она является пассивом, потому что вы платите за капремонт, за обслуживание этой квартиры, за электроэнергию и т. д. Инвестиционная квартира тоже может быть пассивом, если вы ее взяли в ипотеку.
И расходы по ипотеке и по обслуживанию жилья не перекрывают доходов с аренды. Стоит быть внимательным при расчете такого вида инвестиций.
У нас в России набирает популярность такая тема: берите квартиру в ипотеку, сдавайте ее в аренду, и с аренды выплачивайте ипотеку.
Сейчас уже точно не прокатит при нынешних ставках кредитных такая схема. Вы будете в минусах, это во-первых. Во-вторых, те доходности, которые обещают вам бизнес – тренеры, они часто завышены. Потому что вы не учитываете время, за которое вы будете искать жильцов.
Не стоит забывать про риски: жильцы могут вам не заплатить. Как они могут не заплатить? Возьмут и не заплатят. По договору, чтобы взыскать с них деньги, вам нужно проходить суды.
А это не один месяц. Это потеря потенциальной прибыли. А все это время вам надо платить ипотеку, платить за обслуживание жилья.
Это может быть порча имущества: затопления, пожары и т. д. Просто вам испортили ту же самую мебель. Как это возместить? Опять суд. Но про судебные издержки не забывайте, адвокаты и т. д.
Если вы занимаетесь такого рода бизнесом, надо застраховать свое имущество, застраховать жилье. Но в России страховая компания платит обычно меньше, чем обещала. Нужно судиться со страховой компанией. Это опять время.
По факту, доходность всегда получается меньше, чем вы планировали. Потому что происходят непредвиденные ситуации.
И зачастую основным препятствием является поиск жильцов, которые вам будут платить регулярно за аренду. Этот период вы не получаете никаких денег и тратите деньги на обслуживание ипотеки. Надо быть более внимательным.
Есть средние показатели, как это считают. Но они средние, а ситуация у вас может быть индивидуальна. Поэтому не стоит все воспринимать на веру. Надо глубже изучать этот вопрос.
